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[부동산] 사업용 부동산의 현황 및 전망

지난해 3월 고금리 여파로 실리콘밸리은행(SVB)이 파산했다. 주요 스타트업을 상대로 영업하던 이 은행은 예금의 상당 부분을 국채에 투자했는데, 연방준비제도가 기준금리를 가파르게 올리자 국채 금리가 오르면서(채권 금리가 오른다는 건, 채권 가격의 하락을 의미한다) 이 은행의 이 손실을 감당하지 못하게 된 게 원인이었다.     당시 시그니처 은행과 퍼스트리퍼블릭 은행까지 무너지면서 금융위기가 터지는 것 아니냐는 우려가 커졌지만, 금융 당국의 적극적인 개입으로 파장은 더 퍼지지 않았다.   최근에 이런 일이 또 벌어지는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 이번엔 고금리와 함께 상업용 부동산이 원인으로 지목되고 있다. 그 충격이 처음으로 드러난 게 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)다.   가장 이슈가 되는 것은 오피스 공실 사태이다. 2008년 글로벌 금융위기보다 공실률이 더 높다는 것이 상업용 부동산에 대한 공포를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 참고로 분기 통계이며 이것만 보면 상업용 부동산 시장에 큰일이 난 것 같지만, 최근 흐름은 나쁘지는 않다. 1년 전보다 상업용 부동산 가격이 15%가량 떨어졌지만, 지난해 4월에는 드디어 상승세로 돌아섰기 때문이다. 케이스-쉴러 주택가격이 지난해 2월에 반등한 것과 비슷한 흐름을 보이고 있다.   오피스 빌딩의 부진에도 불구하고 상업용 부동산의 가격 하락이 멈춘 이유는 산업용 및 아파트 등의 가격 하락이 멈추고 반등한 데 있다. 반면 쇼핑몰과 오피스 빌딩의 부진은 쉽게 끝나지 않는 분위기이다. 그럼, 어떻게 해서 상업용 부동산 가격의 반등이 출현한 것일까?   그 이유는 역시 금리에 있는 것 같다.  모기지 금리의 하락이 본격화된 시기(2001~2003년, 2009~2010년)에 상업용 부동산 가격이 반등한 것을 발견할 수 있기 때문이다.     물론 최근 채권 금리가 다시 상승하고 있기에, 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될 것인지 단언하기는 힘들다. 다만, 최근 국제 상품가격의 하향 안정 흐름이 지속되고 있다는 점을 고려할 때 하반기에는 모기지 금리(30년 기준)가 6%선 밑으로 내려갈 것으로 기대해 본다.   오피스 빌딩과 쇼핑몰 등 일부 상업용 부동산 시장의 부진이 심각하지만, 아파트나 산업용 부동산이 반등을 주도하고 있다는 이야기가 되겠다. 특히 7% 전후에 형성되어 있는 모기지 금리가 하락세로 확연하게 떨어진다면, 상업용 부동산 가격의 반등이 더욱 힘을 받으리라 생각된다.     요약하자면 상업용 부동산 시장은 오피스 공실 사태와 쇼핑몰 부진 등으로 부진하지만, 아파트 및 산업용 부동산 가격의 반등으로 약간의 회복세를 보인다. 2008년 금융 위기 이후의 공실률이 더 높아져 공포를 유발했으나, 가격은 지난해 4월에 드디어 상승세로 전환되었다.   산업용 부동산 및 아파트 가격이 먼저 반등하며 전체 상업용 부동산 가격의 하락을 멈추게 했으며, 그러나 쇼핑몰과 오피스 부동산은 아직도 부진하다. 이러한 가격 반등의 원인으로는 금리의 영향을 크게 받았다. 모기지 금리가 하락한 시기에 상업용 부동산 가격이 반등한 흐름을 볼 수 있다.   하지만 채권 금리가 상승 중이므로 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될지에 대한 불확실성이 존재하며, 모기지 금리가 내년에 6%선 아래로 내려갈 것으로 예상한다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 사업용 상업용 부동산 산업용 부동산 모기지 금리

2024-03-05

2024년 2월달 미국 모기지 이자율 현황과 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 2024년 2월 미국 모기지 이자율 현황과 전망이 궁금합니다.      ▶답= 일부의 전문가는 2024년에는 모기지 금리가 6% 이하로 떨어질 수 있다고 믿고 있으며, 일부 전문가는 올해 금리가 크게 떨어지지 않을 것이라고 생각합니다.   현재 미국 경제는 어려운 상황에 처해 있는데, 2023년 4분기 GDP는 견고한 연간 3.3% 성장률을 보였지만, 연준이 목표로 하고 있는 2%보다 휠씬 높은 이자율을 유지하고 있습니다. 하지만 일부 전문가들이 경제와 인플레이션이 더욱 진정되어서 금리 인하가 일어날 것이라고 예상하고 있습니다. 이런 금리 인하는 모기지 금리의 인하를 의미하는 것입니다.     이미 30년 만기 모기지 금리는 최근 최고치에서 떨어졌는데 2023년 10월에는 약 8%에 도달했던 모기지 이자율이 현재 2024년 2월 초 기준으로 평균 6.63%입니다.   남은 한 해 모기지 시장에 어떤 변화가 일어날지는 아무도 모르지만 몇 가지 예측해 보면 모기지 금리는 6% 이하로 떨어질 것이라는 예측입니다. 특히 연준이 연방기금 금리를 인하하기 시작하면 모기지 금리는 올해에도 계속 하락하고 있습니다.     부동산 전문가인 Melissa Cohn 씨는 "모기지 금리는 2024년에 인하될 것이지만, 대체적으로 6%의 금리를 유지할 것이라고 예측하고 있습니다. 모기지 금리의 하락은 있지만, 소폭의 하락과 상승을 반복하면서 6%의 이자율을 유지할 것이라는 것입니다.     또 다른 전문가인 homebuyer.com의 CEO는 더 큰 폭의 이자율 하락이 있을 것이라고 예측하고 있습니다. 대략적으로 5% 초반까지도 가능하다고 예측하고 있습니다. 하지만 대부분의 전문가들은 모기지 이자율이 하락하겠지만, 6% 초반 정도이며 더 내려간다면 5% 후반까지 가능할 것이라고 예측하고 있습니다.     하지만 현재 연준의 발표를 보면 급격한 이자율 하락은 없을 것이라고 발표하면서 이자율의 하락이 주춤하고 있는 상황입니다. 현재의 미국 남가주 부동산 상황은 부동산의 매물이 많지 않은 상황이며, 일부 선호지역을 제외하면 경쟁이 치열하지 않지만, 이자율이 더 내려갈 경우에 주택 구입의 경쟁이 치열해질 수 있음을 염두에 두어야 합니다.     ▶문의:(714)472-4267미국 비즈니스 모기지 이자율 일부 전문가들 모기지 금리

2024-02-15

모기지 금리 반등…한달만에 7%대로

모기지 금리가 지난해 12월 이후 처음으로 다시 7%를 넘었다.     5일 모기지뉴스데일리에 따르면, 30년 고정 모기지 평균 금리가 전주보다 8bp(1bp=0.01%포인트) 상승한 7.04%를 기록했다. 이는 1년여 만에 가장 큰 폭의 상승세다. 전문가들은 최근 발표된 고용과 제조업 보고서가 전망치를 웃돈 게 모기지 금리 상승에 일조했다고 설명했다.     모기지 금리는 기준금리에 직접적인 영향을 받지 않지만 10년 만기 국채 수익률과 연동하는데 국채 수익률은 중앙은행의 통화정책에 큰 영향을 받는다. 따라서 기준금리 인하 기대감이 커지면 모기지 금리 상승에 영향을 줄 수 있다.   모기지 뉴스 데일리의 최고운영책임자인 매튜 그레이엄은 “연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인하 전망에 대한 시장의 낙관적인 태도를 고려할 때 지난 이틀간 급격한 금리 상승은 그리 놀라운 일이 아니다”라고 설명했다.   지난 두 달 동안 모기지 금리가 하락하면서 주택 매매는 소폭 증가했다. 그러나 ▶모기지 금리 상승 ▶높은 주택 가격 ▶부족한 주택 공급 등으로 지난 몇 주간 다시 감소를 기록했다.   정하은 기자모기 금리 기준금리 인하 모기지 금리 금리 반등

2024-02-05

모기지 금리 6.60%…작년 5월 이후 최저

이번 주 모기지 금리가 지난해 5월 이후 최저 수준으로 하락했다.     18일 라우터의 보도에 따르면, 30년 고정 모기지 이자율이 지난주에 6.66%에서 현재 6.60%로 하락했다.   프레디맥의 수석 이코노미스트 샘 카터는 “주택 시장 및 특히 주택 가용성 변화에 민감한 처음 집 사려는 사람들에게 고무적인 발전”이라 전했다. 다만 구매 수요는 늘고 있지만 이미 고갈된 판매 수요로 인해 주택 시장의 어려움이 지속될 수도 있다고 덧붙였다.     모기지은행협회(MBA)는 한 주 동안(12월 8일~12월 12일) 모기지 신청이 10% 증가하는 등 모기지 이자율이 완화됨에 따라 구매자들이 활기를 띠고 있다고 전했다. 전문가들은 인플레이션이 둔화돼 높은 이자율이 안정화 되기까지는 시간이 걸리지만 모기지 금리가 진정이 되면 수요와 공급이 모두 확대될 것이라 설명했다.     한편, 과거 3∼4%대 낮은 모기지 이자율로 집을 구매한 주택 소유자는 높은 이자율로 새집으로 이사하길 꺼리고, 구매자 역시 높은 이자율로 집 구매를 주저하자 주택 매매 수요가 줄었다.   정하은 기자 chung.haeun@koreadaily.com모기 금리 모기지 금리 모기지 이자율 구매 수요

2024-01-19

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

지난 수년 동안 미국 부동산 시장은 ‘예측불허’ 그 자체였다. 몇 년 전에는 낮은 모기지 금리로 인해 시장이 매우 뜨거웠지만 2021년 8월부터 2023년 8월 사이 30년 고정 모기지 금리가 지속해서 상승해 현재 20년래 최고치를 기록 중이다.     그런데도 절대적인 매물 부족으로 주택가격의 고공행진은 멈추지 않고 있다. 향후 5년간 주택시장이 어떻게 펼쳐질지 전망해 본다.     전국부동산중개인협회(NAR)에서 지난해 12월 12일에 2024년 전망 보고서를 발표했다. 특이한 점은 내년 재택근무자들이 줄어들어 도시 지역 주택들의 수요가 늘 것으로 예상하고 있다는 것이다.   올해 주요 전망은 ▶올해 주택 매매 건수 회복 ▶30년 고정 모기지 금리 6.3% ▶모기지 금리 0.2%씩 하락할 때마다 약 95만 가구 주택시장 재진입 ▶예상 이자율 도달 약 450만 예비 주택구매자 증가 ▶이로 인해 부동산 가치 지난해 4.8% 혹은 그 이상 상승 등이다.     올해는 몇 년간의 불확실성 이후 주택시장이 더욱 안정될 것으로 예상한다. 모기지 금리가 예상보다 빠르게 하락함에 따라 주택가격은 올해 대부분 보합세를 유지할 가능성이 높다. 이는 시장 진입을 위해 잠시 방관하고 기다려온 구매자들에게 좋은 소식이 될 것이다.     그러나 가장 집값이 비싼 지역 중 하나인 캘리포니아주의 경우 향후 1년 동안 집값이 10% 정도 오르거나 내릴 수도 있다고 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 전망했다. 캘리포니아는 모기지 금리에 따라 주택가격이 큰 영향을 받는 것으로 알려졌다. 향후 5년 동안 캘리포니아주 주택가격은 15~25% 상승할 것으로 예측됐다. 비록 고정 모기지 금리가 높은 수준이긴 하지만 주택가격은 거의 꿈쩍도 않고 있다.     올해 일부 예비 주택구입자는 주택 구매에 더 좋은 해가 될 수 있다. 주택 가격은 계속 상승할 가능성이 높다. 일부 시장에서는 상승할 가능성도 있지만, 특정 지역에서는 가격이 하락할 것으로 예상한다. 억눌린 수요와 낮은 재고는 일반적으로 가격을 상승시킬 것이다.   그러면 이제 주택 구입 준비는 어떻게 하면 좋을까. 가장 중요한 것은 자금이다. 지난해 퓨 리서치센터가 직장을 바꾼 미국인들을 대상으로 설문조사를 한 결과 응답자의 60%는 직장을 옮긴 후 봉급이 인상됐다고 밝혔다. 셀러와 바이어 모두 완벽한 타이밍을 기대하는 것도 좋지만 그러다가 좋은 기회를 놓치는 경우도 많다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 가구 주택시장 부동산 시장 모기지 금리

2024-01-17

[부동산 투자] 가주 주택시장 전망

2024년 청룡의 해가 밝았습니다. 가정이 청룡의 좋은 기운을 받아 건강과 평안함이 넘치는 한 해가 될 수 있기를 기원합니다. 가주부동산협회의 내년도 주택 시장 전망을 소개하고자 합니다.     먼저 2023년도 주택 시장을 돌아보면, 지난 10여년간 꾸준한 상승을 이어왔던 주택 가격이 처음으로 하락하여 2022년 82만2000달러이던 평균 주택가격이 1.5% 내린 81만 달러로 집계됐습니다. 주택 시장의 하락은 주로 모기지 금리의 급등 영향을 받았으며 2021년 평균 3.0% 수준이던 모기지 금리는 2023년 평균 6.7%로 두배가 넘게 상승했습니다.   이는 주택 거래 급감과 가격 하락으로 이어졌습니다. 기존에 낮은 금리로 모기지를 가지고 있는 주택 소유주들이 주택 판매를 미루면서 주택 공급 하락과 판매량 하락으로 이어져 전체적인 주택 마켓의 침체를 야기했습니다. 또한 금리의 급격한 상승은 주택 구입이 가능한 신규 바이어들의 마켓 진입을 가로막는 악순환으로 이어져 주택 구입이 가능한 바이어의 수를 나타내는 주택구매능력지수(Housing Affordability Index)가 2020년 32%에서 2023년은 17%로 급락했습니다.   가주부동산협회에서 전망하는 2024년도 캘리포니아 주택 시장의 전망은 다음과 같습니다.   우선 거래량이 증가할 것으로 보입니다. 2023년도 26만6000채였던 캘리포니아 주택 거래량이 32만7000채로 23%가량 증가할 것으로 나타났습니다. 또한 평균 주택 가격의 상승도 2023년도 81만 달러에서 6.2% 상승한 86만 달러로 전망하고 있습니다. 이러한 주택 시장의 반등은 2023년도 3.9%의 평균 인플레이션이 향후 18개월 동안 하락을 이어갈 것이라는 기대감과 2024년도 인플레이션이 2.6% 정도로 안정화 될 것이라 예측하기 때문입니다. 연방준비제도(Fed·연준)가 경제의 둔화를 확인한다면 통화정책의 완화가 시작될 것입니다. 이는 모기지 금리의 하락으로 이어져 2024년 연말쯤엔 5% 중반대의 모기지 금리에 도달할 수 있다고 예상됩니다.   5%대의 모기지 금리는 코로나19 팬데믹 시절의 낮은 이자율에 익숙한 바이어들에게는 높은 이자로 보이겠지만 30년 평균 모기지 이자율 8%에 비하면 주택 가격 상승 등을 고려하여도 받아들일 수 있는 수준으로 평가되고 있습니다.   가주부동산협회는 국내총생산(GDP)이 2023년 1.7% 증가에서 2024년에 0.7%로 소폭 증가할 것으로 나타나 경기가 하락할 것이라 예상했습니다. 게다가, 캘리포니아의 실업률은 2023년 4.6%에서 2024년 5.0%로 조금 상승할 것으로 전망했습니다.     2024년에는 모기지 금리가 하락하면서 캘리포니아 주택 시장에서 구매자와 판매자 모두에게 더 나은 해가 될 것으로 보입니다. 대출 비용이 낮아지고 판매 가능한 주택이 증가하면서, 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 최초 구매자들에게는 아메리칸 드림을 이룰 수 있는 유리한 시장 환경이 될 수 있을 것 같습니다.     ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 주택시장 모기지금리 주택시장 전망 캘리포니아 주택 모기지 금리

2024-01-03

모기지 7% 밑으로…8월 중순 이후 처음

이번 주 모기지 금리가 7% 밑으로 떨어졌다.     14일 국책모기지업체인 프래디맥의 발표에 따르면, 30년 고정 모기지 평균 금리는 지난주 7.03%에서 8bp(1bp=0.01%포인트) 내린 6.95%를 기록했다. 이는 8월 중순 이후 최저 수준이다.     모기지 금리 하락으로 주택 모기지 신청 건수는 전주 대비 4% 증가했다. 모기지은행협회(MBA)는 지난주 모기지 신청 건수가 6주 연속으로 증가세를 보였다고 밝혔다. MBA의 최고경영자(CEO)인 로버트 브룩스미트는 “모기지 금리의 하락은 주택 바이어들에게 기쁜 소식”이라며 “인플레이션(물가상승)이 둔화하고 연방준비제도(연준·Fed)가 내년 금리를 낮출 것으로 예상하는 상황에 주택 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다”고 전했다.   다만, 현재 주택 소유들의 약 3분의 2는 4% 이하의 모기지 이자율을 가지고 있으며, 90%의 모기지 이자율은 6% 이하여서 5% 선으로 떨어져야 주택 시장에 변동이 있을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 게다가, 내년에 금리가 더 내리더라도 비싼 주택 가격과 부족한 주택 매물로 인해서 주택 시장이 바로 활기를 찾기는 쉽지 않을 것이라고 전망했다. 정하은 기자 chung.haeun@koreadaily.com모기지 중순 모기지 금리 모기지 이자율 지난주 모기지

2023-12-14

모기지 재융자 19% 증가…30년 고정 이자율 7.07%

지난주 주택 모기지 금리가 7% 초반대로 떨어지면서 재융자 수요가 상승했다.   모기지은행협회(MBA)의 13일 발표에 따르면, 지난주 30년 고정 모기지 평균 이자율은 전주의 7.17%보다 10bp(1bp=0.01%포인트) 내린 7.07%였다. 이는 7월 이후 최저 수준이다.     모기지 금리가 하락하면서 재융자 신청 건수는 전주와 전년 동기 대비 각각 19%와 27% 증가했다.   마이크 프라탄토니 MBA 수석 이코노미스트는 “모기지 금리 하락은 경제 둔화와 함께 연방준비제도(Fed)가 내년에 금리 인하가 시작될 수 있다는 기대감 때문”이라고 설명했다. 올 가을초만 해도 모기지 금리가 8%대였다면 최근에는 7% 미만의 이자율을 제공하는 모기지 렌더도 생겨나고 있다고 덧붙였다.     재융자 수요뿐만 아니라 구매용 신청 건수도 전주 대비 4% 늘었다. 다만 지난해 같은 기간과 비교하면 18% 낮은 수준이다.   전문가들은 “비싼 집값과 매물 부족으로 주택 매매가 제한적”이라고 지적했다.   한편, 이번 주에는 모기지 금리의 변동이 크지 않았다.                 정하은 기자 chung.haeun@koreadaily.com재융자 모기 모기지 재융자 모기지 금리 재융자 신청

2023-12-13

LA 모기지 페이먼트 146% 폭등

가주 지역 주택 구매자의 월 모기지 페이먼트가 팬데믹동안 두 배 이상 증가하며 23년 만에 최고치를 기록했다.     LA 데일리뉴스는 프레디맥과 가주부동산협회의 주택 비용 조사를 인용해 팬데믹으로 주택시장이 급변하면서 모기지 상환액이 127% 증가했다고 23일 보도했다.     현재 가주에서 바이어가 중간 주택가격인 84만3340달러 단독주택을 20% 다운페이먼트를 해서 구입하면 이번 주 30년 고정 모기지 금리인 7.63%를 받을 경우 월 4717달러를 내야 한다. 코로나19 발생 직전인 2020년 2월에는 바이어가 중간 주택가격인 57만9770달러 단독주택을 20% 다운페이먼트를 할 경우 그 당시 모기지 금리 3.47%를 적용해 2075달러만 납부했다. 3년 7개월 만에 주택소유주의 월 모기지 페이먼트가 두 배 이상이나 늘어난 것이다.     가주 전역을 살펴보면 팬데믹 이전과 비교해 현재 월 모기지 페이먼트가 가장 급등한 지역은 LA 카운티로 나타났다. 〈표 참조〉     LA 카운티 월 모기지 페이먼트는 2020년 2월 2078달러에서 지난달 9월 5116달러로 146%나 급등했다. 오렌지카운티도 3149달러에서 7328달러로 133% 상승하며 가주에서 두 번째로 높았다. 남가주 한인 밀집 지역인 샌디에이고 카운티도 2398달러에서 5443달러로 127% 올랐고 리버사이드 카운티는 1532달러에서 3356달러로 119% 상승했다.     북가주 베이지역에서 한인 최고 밀집 지역인 산타클라라 카운티는 4832달러에서 1만365달러로 115% 상승하며 남가주 대부분 카운티보다 오름폭은 다소 낮았지만, 월 모기지 페이먼트가 1만 달러가 넘는 기록을 세웠다.     중간 주택판매 가격은 더 급등했다. 2000년 12월 가주 중간 주택판매 가격은 24만8000달러로 현재와 비교하면 지난 23년 동안 240%(거의 3배) 증가했다. 반면 같은 기간 소득은 96%만 증가해 소득 증가보다 주택가격 상승이 앞지르면서 가주 주민의 내 집 마련의 꿈은 사실상 현실적으로 불가능한 수준이다.       데일리뉴스는 25년 만에 최고치에 가까운 금리 인상이 팬데믹 시대 주택시장의 판도를 바꿨다고 지적했다. 연준이 팬데믹시대 낮은 이자로 코로나바이러스로 냉각된 경제를 지원하면서 2021년 1월 모기지 금리는 2.65%로 사상 최저치를 기록했고 2022년 봄까지 4% 미만을 유지했다. 주택구매자들이 팬데믹으로 더 넓은 주택 공간을 선호하고 낮은 모기지 금리로 주택 수요가 높아지자 주택가격이 오르기 시작했다.     부동산 전문가들은 “연준의 금리 인상 정책으로 모기지 금리는 빠르게 올라가고 주택 가격 역시 상승했다”며 “당분간 연준이 금리 인하로 빠르게 선회하지 않을 것”이라고 전망했다.   이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com페이먼트 모기지 모기지 페이먼트 모기지 금리 la 모기지

2023-10-25

"내년 1분기까지 30년 고정 7%대 유지할 듯"

모기지 금리가 9월 8일 기준 7.22%로 20년 만에 최고치를 기록하면서 예비 바이어들의 마음을 무겁게 하고 있다. 부동산 및 경제 전문가들은 현재의 경기 침체와 연준의 금리인상으로 높은 모기지 금리는 당분간 지속될 것이라 내다보고 있다. 반면 일각에선 인플레이션이 안정되면서 올해 하반기엔 금리가 하락하지 않겠냐는 예측도 조심스럽게 내놓고 있다. 이처럼 모기지 금리를 둘러싸고 전문가들의 의견도 엇갈리고 있는 가운데 포브스(Forbes)지가 게재한 현재 모기지 금리 현황 및 향후 동향에 대해 알아봤다.   ▶모기지 금리 현황   지난 18개월간 인플레이션과 전쟁을 선포한 연방준비제도(연준.Fed)의 금리 인상 정책으로 물가는 조금씩 안정세를 되찾아가는 모양새다. 그러나 연준의 공격적인 조치는 모기지 금리를 20년만에 최고 수준으로 끌어올렸다. 지난 7월 물가상승률은 3.2%로 지난해 6월 9.1% 보다는 급격히 떨어졌지만 여전히 연준이 목표한 2%보다 높은 수치다. 그래서 연준은 지난 7월 금리를 5.25~5.5% 범위로 25베이시스포인트(bp=0.01%포인트) 인상했다. 이처럼 연준의 계속된 추가 금리 인상으로 인해 8월 중순 30년 고정 모기지 금리가 7%를 돌파했다.   제롬 파월 연준 의장은 지난달 잭슨홀 연례 심포지엄에서 연준의 긴축 정책이 부동산 침체에 큰 영향을 주고 있음을 알고 있다고 인정하면서도 물가 상승률이 연준 목표치인 2%에 진입할 때까지는 금리를 더 인상할 수 있음을 분명히 했다. 그리고 지난 20일 연준은 기준금리를 연 5.25~5.50%로 동결한다고 밝혔다. 그러나 파월 연준 의장은 "최종 금리에 도달한 것은 아니다"라고 말해 사실상 연내 추가 금리 인상을 명확히 했다.     ▶하반기 모기지 금리   현재 경제 상황은 향후 몇 달간 30년 고정 모기지 이자율에 영향을 미칠 것은 분명해 보인다.   리얼터닷컴(Realtor.com) 지아이 슈 이코노미스트는 "모기지 금리 변동은 예측대로 전개되지 않는다"며 "올해 초 지속된 금리 인상으로 물가가 안정되면서 모기지 금리도 하락할 것으로 예상했지만 현재는 거의 정반대 패턴을 보이고 있다"고 설명했다. 그러면서 그는 "현재 지속적으로 물가상승률 수치가 떨어지고 있어 모기지 금리 역시 하락할 것으로 보인다"고 예측했다.     퍼스트 아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 "모기지 금리는 올해까지 6.5~7.5% 선에 머물 것으로 보인다"며 "이처럼 고금리는 바이어들의 구입을 가로막는 가장 큰 장애물이 될 것"이라고 진단했다.   뱅크오브아메리카(BOA) 소매대출팀 매트 버논 팀장은 "올해 다시 연준이 금리를 25bp 인상한다고 해서 모기지 금리에 큰 영향을 줄 것 같진 않지만 금리 인상 암시 후 약간의 인상은 불가피할 것"이라고 말했다.   또 팰리세이즈 그룹(Palisades Group) 잭 맥도웰 최고투자책임자(CIO)는 "중장기적 관점에서 모기지 금리는 6%대로 회복되겠지만 그 시기가 언제일지는 정확히 알 수 없다"며 "다만 내년 1분기 말까지는 모기지가 7~7.25% 사이를 유지할 것으로 보인다"고 전망했다.     ▶향후 전망   향후 5년간 모기지 금리를 예측하기란 어렵다. 특히 지난 1년간 전례없는 금리 및 모기지 금리 인상을 고려할 때 향후 모기지 금리가 드라마틱하게 낮아지는 것은 불가능해보인다. 부동산 전문가들은 이에 더해 낮은 주택 재고 또한 모기지 금리를 결정하는 핵심 요소가 될 것으로 내다보고 있다.   레드핀(Redfin) 달리 페어웨더 수석 이코노미스트는 "모기지 금리가 떨어지면 바이어 수가 늘어나고 그렇게 되면 낮은 주택 재고 상황 속에서 셀러 마켓을 더 부채질하게 돼 결국 집값은 더 상승하게 될 것"이라며 "결국 모기지 금리가 떨어져도 높은 집값으로 인해 잠재 바이어들의 시장 접근성은 떨어지게 될 것"이라고 내다봤다. 또 윌리엄스 라베시스 모기지(William Raveis Mortgage) 멜리사 코헨 부사장은 "인플레이션 하락과 함께 향후 2~3년간 모기지 금리도 하락할 것"이라며 "적어도 2025년까지 최소 2% 이상은 떨어질 것으로 보인다"고 전망했다.     ▶모기지 쇼핑 이렇게   이런 고금리 상황 속에서 조금이라도 좋은 모기지 금리를 얻으려면 철저한 조사와 발품은 필수. 일단 모기지 금리는 끊임없이 변화하고 있어 이를 예의 주시하면서 가장 좋은 타이밍을 찾아야 한다. 또 좋은 모기지 금리를 위해선 크레딧 점수가 좋아야 하므로 대출 신청 전 신용도를 미리 확인하고 오류가 있다면 이의를 제기해 이를 바로잡아야 한다. 그리고 대출기관들의 모기지 이자율을 비교해 가장 좋은 이자율을 선택해야 한다. 페디맥에 따르면 모기지 기관 2곳으로 부터 견적을 받아 모기지 기관을 선택하는 것만으로도 잠재 바이어는 대출 기간동안 1500달러 이상을 절약할 수 있으며 만약 5곳으로 부터 견적서를 받아 비교 분석해 대출기관을 선택하면 약 3000달러를 절약할 수 있다고 한다. 이주현 객원기자내년 고정 모기지 금리 금리 인상 추가 금리

2023-09-27

“모기지 금리 내년부터 6%대”…전문가들 “1~2년 내 하락”

모기지 금리가 내년부터 내려갈 것이라는 분석이 나왔다.   CBS보도에 따르면 지난 1년 반 동안 급등한 모기지 금리가 7%대를 기록하고 있는 가운데 전문가들은 내년부터 하락하기 시작해 내년말 또는 2025년 초에 5%대로 낮아질 것이라고 전망했다.   윌리엄 라베이스 모기지의 브라이언 샤완 부사장은 “연방준비제도의 금리 인상이 인플레이션 억제에 도움이 됐기 때문에 내년 1분기 6.5%로 떨어지기 시작해 4분기에는 5%대로 떨어질 것으로 예상한다”고 밝혔다.   그레이튼 모기지의 케빈 레이보위츠 사장도 “내년 하반기쯤에나 금리가 6%~6.5% 수준이 될 것 같다. 하지만 조만간 5% 미만으로 떨어지지는 않을 것”이라고 예측했다.   전반적으로 금리가 향후 1~2년간 완만하게 하락세에 접어들 것이라는 의견이 지배적이나 경기침체가 발생하면 상황이 달라질 수 있다는 지적도 나오고 있다.   샤완 부사장은 “소비자들이 신용카드, 오토론 부채 등에서 금리 인상을 체감하면서 경기가 악화하면 모기지 금리가 빠르게 하락할 수 있다”고 주장했다.   페어웨이 인디펜던트 모기지의 대출 책임자 트래비스 살링도 “연준이 금리를 더 올려야 하는지 여부를 확인하기 위해 관망하는 접근 방식을 취하고 있다. 고금리로 인해 경제가 흔들리게 되면 금리를 인하할 수 있다”고 말했다.    내년 금리 전망을 위해 연준의 경제 데이터베이스를 주시할 것을 조언한 레이보위츠 사장은 “일반적으로 금리는 경기 침체, 실업률 상승, 디플레이션 등 악재가 있기 전까지는 떨어지지 않는데 아직 이 같은 상황이 발생하지 않고 있다. 연준 위원들도 이를 잘 알고 있기 때문에 금리 인하를 서두르지 않을 것으로 본다”고 풀이했다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com모기지 금리 이자율 고금리 연준 모기지 금리

2023-09-17

[부동산 가이드] 하반기 주택시장 전망

높은 집값에 높은 모기지 이자율로 내 집 마련을 계속 미루게 되는 바이어가 많아졌다. 모기지 이자율이 7%대로 오르면서 많은 바이어의 주택 구입 부담이 커졌다. 떨어질 것으로 예측했던 집값이 계속 오르는 이유는 매물 부족이다. 코로나 기간 집을 구입한 주택 소유주들이 낮은 모기지 이자율을 지키기 위해 집을 팔려고 내놓지 않아 공급 부족이 가격 반등의 원인이 되었다.   하지만 셀러마켓에서 바이어마켓으로 전환되며 오버 비딩이 사라지면 리스팅의 약 절반 이상 매물이 낮은 가격에 거래될 수 있다는 전망이 예상된다. 리스팅을 취소하는 주택소유주들도 늘어날 수 있다. 주택 판매의 필수 조건이었던 리모델링보다는 지금 상태 그대로 리스팅하는 AS-IS가 증가하게 된다.     전국부동산중개인협회(NAR)의 나디아 에반젤로우 연구원 전망에 따르면 모기지 이자율은 8~9%로 치솟을 수 있다. 그렇게 되면 내년 주택 거래량은 올해보다도 10% 이상이 줄어들 것으로 예상한다. 40년 만에 최고로 달한 인플레이션은 가계 예산에 부담을 주고 있다. 주택 가격의 하락은 힘들더라도 현재 수준에 머무를 전망이라 인플레이션이 진정이 되더라도 주택구매는 활발해지지 않을 것으로 예측했다.     요즘 소득보다 주거 비용 비중이 커졌다. 한 가구당 수입 대비 주택담보 대출 비용이 계속해서 높아지고 있다. 주택을 임대하는 사람들도 위기다. 임대료가 작년 대비 내린 것으로 보이지만 사실상 높은 수요와 부족한 공급 덕에 아직도 대부분 높은 가격에 임대 계약이 이루어진다. 이러한 현상 때문에 높은 임대료 대신 집을 구매하는 경우가 많아졌다.     높은 이자율 탓에 주택 구입시 현금으로 지불하는 바이어가 늘었다. 코로나 기간 재택근무에 익숙해진 20~30대의 바이어들이 부모의 경제적 도움을 받아 주택을 구입한다고 뉴욕 타임스는 분석했다. 또한 은퇴자의 주택 구매일 경우 대부분 현금 구매자이기 때문에 상승하는 모기지 금리에도 영향을 그리 받지 않는다. 역사적 기준으로 보았을 때 모기지 금리는 상대적으로 낮기 때문에 주택 수요가 여전히 강할 수 있다.     집의 재고가 변화하지 않는 이유는 주택소유주들이 낮은 모기지 금리를 가지고 있기 때문이다. 부득이한 이유로 집을 팔아야 할 경우 낮은 모기지 이자율의 집을 판매 후 높은 이자율로 다시 집을 사야 하는 고충이 따른다. 예전 이자율이 10%를 넘었을 때도 주택시장에는 변동이 없었다.     하지만 코로나 기간의 2~3%대 이자율을 잊지 못하고 다시 떨어지기만을 기대하는 바이어들이 많다. 2022년 초부터 모기지 금리는 충분히 상승해 왔다. 전반적으로 보았을 때 2023년 하반기에도 주택시장은 둔화할것으로 예상한다. 하지만 시장은 언제든지 변화할 수 있으므로 그에 따른 정보를 파악하는 것이 중요하다고 생각된다. 막연히 집을 사야겠다는 생각보다는 자신의 재정에 맞추어 전문가와 상의 후 집 구매의 계획을 세우길 바란다.   ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 주택시장 하반기 모기지 이자율 모기지 금리 주택 구입

2023-09-06

30년 고정 모기지 금리 7% 돌파

미국의 모기지 금리가 2002년 이후 21년 만에 최고치로 뛰어올랐다.   월스트리트저널(WSJ)은 17일 국책 담보대출 업체 프레디맥을 인용해 이번 주 30년 고정 모기지 금리가 평균 7.09%로 전주(6.96%)보다 0.13%포인트 상승했다고 보도했다.   이는 전년 동기 5.13%에서 2.00%포인트 가까이 급등한 수준이다.   모기지 금리가 21년 만에 최고 수준으로 오른 것은 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축적인 통화정책 때문이라는 분석이다.   모기지 금리는 미국의 기준 금리와 직접적으로 관련이 없지만, 기준금리와 밀접하게 관련된 10년물 국채의 영향을 받는다.   10년물 미국 국채 금리는 이날 2007년 이후 처음으로 4.3%를 넘어섰다.   현재 기준금리를 22년 만에 가장 높은 수준인 연 5.25∼5.50%까지 올린 연준은 올해 안에 한 차례 더 금리를 인상할 가능성이 있다.   모기지 금리 상승은 미국의 주택시장에 직접적인 영향을 끼치고 있다.   월스트리트저널(WSJ)에 따르면 1년 전 20%의 다운페이먼트를 내고 나머지를 4% 금리의 30년 고정 모기지로 대출받아 50만 달러짜리 집을 산 경우 30년간 총 29만 달러의 이자를 내야 하지만, 같은 조건으로 지금 집을 사는 매수자는 향후 내야 할 이자가 56만 달러로 불어난다.   이 같은 상황 변화는 주택 수요와 공급을 모두 감소시킨다는 설명이다.   새로 주택을 구매하려는 수요를 약하게 할 뿐 아니라, 저렴한 모기지로 주택을 구매한 뒤 싼 금리를 유지하고 싶어 하는 소유자들에게는 시장에서 매물을 거둬들이게 하는 요인으로도 작용한다는 것이다.  김은별 기자고정 모기 모기지 금리 고정 모기지로 모기지로 주택

2023-08-18

모기지 금리 7.22% 연중 최고치…금리 인상 가능성에 상승

모기지 금리가 6.81%로 올해 최고치로 치솟았다.    모기지은행협회(MBA)에 따르면 30년 고정 모기지 이자율이 작년 평균 5.30%에서 이번 주 6.81%로 16년 만에 최고치를 기록했다.   또한, 15년 고정 모기지의 평균 이자율은 작년 평균 4.45%에서 이번 주 6.24%로 상승했다.   저번 주 15년 고정 모기지의 평균 이자율이 6.06%인데 비해 이번 주 0.18%포인트 증가한 것이다.    이코노미스트 샘 카터는 "이러한 상승세는 회복력 있는 경제, 지속적인 인플레이션 및 연방준비제도(연준·Fed)의 강경한 태도에 의해 주도되고 있으며 이에 잠재적인 주택 구매자들은 시장에서 밀려나고 있다"고 지적했다.    연준의 잇따른금리 인상과 시중 주택 매물이 부족해 매매가 부진한 것이 모기지 이자율 급상승의 주요 원인이라는 분석이다.   현재 30년 고정 모기지 이자율은 초저금리가 주택 판매와 재융자의 물결을 일으켰던 2년 전의 두 배 이상으로 주택 소유자들이 매도를 꺼리고 있다고 덧붙였다.   전미 부동산업자협회(NAE)에 따르면 지난달 주택 매매는 전년 동기 대비 20.4% 감소해 10개월 연속 감속세를 기록했다.   한편, 이코노미스트들은 모기지 금리가 8% 수준으로 폭등할 가능성이 크다며 우려를 표했다.      정하은 기자모기 금리 모기지 금리 고정 모기지 이자율 급상승

2023-07-09

셀러들 "하락장서 집 안판다"

현 부동산 시장에서 집을 파는 일이 됐든 사는 일이 됐든 결정이 쉽지만은 않다. 지난해 하반기 연방준비제도(Fed.연준)의 고금리 기조 탓 바이어들이 집 구매를 망설이고 있다고는 하지만 주택값은 크게 떨어지지 않았다. 따라서 앞으로도 집값의 큰폭 하락은 발생하지 않을 것이라고 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 부동산 경기에 영향을 미치는 요소들은 주택 공급과 수요, 모기지 이자율, 물가, 실업률 등 다각적인데 이를 바탕으로 현 부동산 시장 동향 및 전망을 알아봤다.     ▶집값   레드핀 보고서에 따르면 팬데믹 기간이었던 2020년 8월부터 지난해 7월 중순까지 집값은 매월, 매년 두자릿 수 이상 수직 상승했다. 그러나 지난해 여름부터 연이은 모기지 금리 상승 여파로 집값 거품은 점차 잦아들고 있는 추세다. 올해 1월 전국 주택 중간값은 전년 동기대비 1.5% 상승했지만 3월 초 전국 주택 중간값은 35만3000달러로 전년 동기대비 1% 하락한 것으로 나타났다. 그리고 지난 2월 초부터 3월5일까지 전국 주택 판매는 전년 동기대비 22% 감소했다. 그러나 여전히 집값이 빠르게 하락 하지 않는 이유는 ▶셀러들의 경제적 상황이 지난 2008년처럼 열악하지 않으며 ▶고용시장도 비교적 튼튼한 상황에서 ▶사상 최저치의 낮은 모기지 금리를 상환하고 있는 현 주택 소유자들이 무턱대고 집을 시장에 내놓지 않고 있기 때문이라고 부동산 전문가들은 분석하고 있다. 현재 전국에서 가장 빠르게 집값이 하락하고 있는 곳은 팬데믹 동안 집값이 급상승한 지역이다. 대표적 지역으로는 텍사스 오스틴을 비록해 테네니 내쉬빌, 마이애미, 피닉스 등인데 이들 지역은 앞으로 집값이 10% 이상 빠질 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다.     ▶수요와 공급     연준(Fed)이 지난해부터 인플레이션 억제를 위해 반복적으로 금리를 인상하면 지난해 10월과 11월 30년 고정 모기지 금리가 한때 7%를 넘어서기도 했지만 올 1월엔  6%대로 떨어졌으며 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 3월 9일, 평균 6.73% 수준을 유지하고 있다. 이처럼 1월부터 안정세를 되찾은 모기지 이자율 덕분에 일부 바이어들이 다시 시장으로 돌아오고 있다.     그리고 질로(Zillow)의 1월 시장 보고서에 따르면 전국 신규 리스팅 수는 전년 동기대비 20% 정도 감소한 것으로 나타났으나 이는 지난해 11월 신규 리스팅 수가 전년 동기대비 38%나 하락한 것에 비하면 감소폭이 확연히 줄어든 것이다.     그러나 셀러들의 판매 의욕은 한풀 꺾인 것으로 보인다. 이는 높은 모기지 이자율로 인해 집을 팔고 새집을 구입해 높은 모기지를 감당하기보다는 현재 거주하고 있는 주택의 낮은 모기지 이자율 상환을 선택했기 때문이다. 덕분에 현재 시장에 나오는 매물량은 여전히 제한적이고, 주택 건설업자들 역시 현 부동산 시장에서 주택 건설 계획을 철회하고 있어 주택 공급 부족은 당분간 나아질 기미가 보이지 않는다. 또 팬데믹동안 오래된 단독주택을 헐값에 사들여 리모델링해 재판매를 시도했던 부동산 투자자들, 즉 이바이어( iBuyers)라고 불리는 이들의 투자도 현재는 거의 중단되다시피 했다. 따라서 부동산 전문가들은 이런 상황들을 종합적으로 고려했을 때 집값 거품이 완전히 꺼지거나 큰 폭 하락은 없을 것이라고 전망하고 있다. 그러나 통계에서도 알 수 있듯 팬데믹 호경기 때처럼 주택 수요가 높지 않다보니 당분간 집값 소폭 하락은 피할 수 없는 게 현실이다.     ▶건축허가 감소     연방센서스국의 발표에 따르면 지난 1월 전국 단독주택 건축허가 건수는 5만31000건으로 이는 US뉴스 주택시장 지수(U.S. News Housing Market Index)가 예측한 6만4000건에는 못미쳤지만 2008년 서브프라임 모기지 사태 발생 직후인 2009년 1월 2만2100건 보다는 훨씬 많은 편이다. 또 지난 2월 전국주택건설협회(NAH)가 건축업자들을 대상으로 향후 신규 주택 건설 경기를 묻는 설문조사에서는 100점 만점에 42점을 기록해 향후 신규 주택 건설 경기는 부진할 것으로 내다봤다.       ▶경기 침체 영향     GDP가 최소 2분기 연속 마이너스 성장세를 보이면 경기 침체를 불러오며 이는 실업률 증가와 소비 둔화로 이어진다. 그러나 연방경제분석국(Bureau of Economic Analysis)에 따르면 지난해 3분기 GDP는 3.2%, 4분기는 2.7% 증가한 것으로 나타났다. 또 연방노동통계국에 따르면 지난 1월 실업률은 3.4%로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다. 그러나 계속된 금리 인상과 현 물가 수준을 고려했을 때 경제전문가들은 짧은 기간 경기 침체가 올 것이며 이는 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망했다.       이주현 객원기자하락장서 셀러 부동산 시장 부동산 경기 모기지 금리

2023-03-15

2023년 2월달 모기지 이자율과 부동산 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 2023년 2월 모기지 이자율과 부동산 전망은 어떤가요?     ▶답= 최근에 기준금리가 연 몇 달째 계속해서 상승하고 있습니다. 최근에 기준금리가 0.25% 상승해서 4.50-4.75%가 되었습니다. 더욱이 파월 의장은 올해는 금리 인하가 없을 것이라고 말하고 있습니다. 하지만 최근에는 기준 금리 상승에도 모기지 이자가 같이 상승하지 않고 오히려 보합세로 소폭의 등락을 계속해서 하고 있습니다. 즉 기준금리 인상이 모기지에 그리 큰 영향을 주지 않고 있는 것입니다.     2023년 2월 15일 현재 740점 이상의 크레딧 점수일 때 30년 고정으로 6.125-6.25%의 이자율이 가능하며 15년 고정으로는 740점 이상일 때, 5.75-6.00%가 가능합니다. Non Qm론일 경우에는 30% 정도의 다운과 740점 정도 크레딧 점수일 때, 8% 정도의 이자율이 가능합니다.     2023년 2월 이후 모기지 이자율을 예측해 보면, 모기지 금리는 높은 인플레이션과 연준의 인플레이션 억제 조치 사이에서 줄다리기하고 있지만, 금리는 장기적으로 하향 추세를 보입니다. 연준은 2023년 2월 회의에서 인플레이션이 최고 목표 범위인 5.25%~5.5%에 도달할 때까지 지속적인 인상을 예상한다는 성명을 발표했습니다. 최신 소비자 물가 지수 (CPI) 보고서에 따르면 인플레이션은 12월로 끝나는 12개월 동안 6.5% 증가했다고 발표했습니다. 하지만 모기지 은행가 협회는 장기 금리는 이미 정점을 찍었고, 인플레이션이 계속 둔화하고 있어서, 2023년에는 모기지 금리가 6% 미만으로 안정화 될 것으로 예측합니다.     2023년 2월 이후의 주택 시장을 예측해 보면, 그동안 주택 가격 상승으로 인해 많은 홈쇼핑 고객이 방관했지만 최근 주택 가격 하락으로 인해 일부 잠재 구매자가 조금씩 돌아오고 있는 것으로 보입니다. 모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면 모기지 신청은 전주보다 7% 증가했습니다. NAR의 수석 경제학자이자 예측 책임자인 Nadia는 "저조한 주택 판매 활동의 바닥에 이미 도달한 것 같습니다."라고 말하고 있습니다. "그리고 주택 담보 대출 금리가 6%대로 안정되면서 주택 시장은 2023년에 반등하고 2024년에 반등할 것으로 예상합니다."   ▶문의: (714)472-4267     미국 비지니스 기준금리 인상 모기지 금리 모기지 이자

2023-02-16

30년 고정 모기지 금리 다시 5%대로

연방준비제도(Fed·연준)의 공개시장위원회(FOMC) 회의 이후 채권 금리 하락의 영향으로 30년 만기 주택담보대출(모기지)의 평균 금리가 지난해 9월 이후 처음으로 5%대로 떨어졌다.   2일 CNBC 방송이 ‘모기지 뉴스 데일리’를 인용 보도한 데 따르면 30년 만기 모기지 평균 금리는 이날 5.99%를 나타냈다. 30년 만기 모기지 평균 금리가 5%대로 내린 것은 지난해 9월 이후 처음이다.   해당 금리는 이번 주 6.21%로 시작했으나, FOMC 회의 이후 제롬 파월 연준 의장이 물가 상승 완화(디스인플레이션)를 언급한 영향으로 10년물 국채 금리가 내리면서 동반 하락했다.   전날 연준은 정례 FOMC 회의에서 기준금리를 0.25%포인트 인상하고, 추가 인상 가능성을 열어뒀다.   그러나 시장은 파월 의장이 디스인플레이션을 여러 번 언급하는 등 덜 매파적(통화긴축 선호 성향)이었다고 평가했다.   이로 인해 주가는 크게 반등하고 국채금리는 큰 폭으로 하락했다.   10년물 국채금리는 0.09%포인트가량 떨어진 3.41%까지 내렸고, 2년물 국채금리는 4.12%까지 떨어졌다.   한편, 국책 모기지 업체 프레디맥은 모기지 금리가 4주 연속 하락했지만, 아직 6%대라고 이날 밝혔다.   프레디맥에 따르면 30년 만기 모기지 평균 금리는 지난주 6.13%에서 이날 6.09%로 내렸다. 15년 만기 모기지 평균 금리도 지난주 5.17%에서 5.14%로 하락했다.   30년 만기 모기지 금리는 연준의 가파른 금리 인상의 여파로 지난해 10월 7.37%까지 올랐었다. 김은별 기자금리 고정 모기지 금리 금리 하락 금리 인상

2023-02-03

[부동산] 주택시장 모기지 이자와 인플레

2023년 새해를 맞아 의외로 정치 매체 더 힐은 특집기사를 통해 “2023년이 전반적인 경제 우려로 집값이 하락하고 주택 매매도 계속 둔화할 수 있다”고 진단했다.     매체는 신규 주택 구매자들에게 가장 큰 장애물이 높은 모기지 금리라고 지적하고 연방준비제도(Fed·연준)가 인플레이션을 늦추기 위해 금리를 인상함에 따라 30년 고정 모기지 금리가 올해 약 3%에서 약 7%로 상승했다고 전했다.     금리 인상은 집값 하락에 기여했지만, 또한 사람들이 집을 사는 것을 더 어렵게 만들었다. ‘초당파정책센터(BPC)’의 데니스 셰어 주택정책국장은 “금리가 높아지면 집값이 하락하더라도 매달 내는 부담은 훨씬 커질 수 있다”고 말했다. 전국모기지은행협회는 30년 만기 주택담보대출 금리가 2023년 말까지 5.2% 수준으로 떨어질 것으로 전망하고 있다.     제롬 파월 연준 의장도 금리 인상 폭을 축소할 것임을 시사해 시장 안착에 도움이 될 수 있다. 하지만 집을 사려는 많은 사람에게 모기지 상환은 여전히 부담스러울 것이라고 매체는 전했다.     셰어 국장은 “지금 주택 가격이 하락세고 앞으로도 계속 하향세를 기록할 것으로 보이지만, 경제는 여전히 중요한 문제"라면서 “임금 인상이 주택 시장을 따라가지 못했고 지난 1년 동안 금리가 극적으로 상승해 많은 구매자가 시장에서 물러났다”고 진단했다.     또한 이미 집을 소유한 사람들이 새로운 집으로 이사하는 것도 더 어려워지고 있다. 예를 들어, 5년 전에 낮은 모기지 금리로 집을 산 부부는 아이들을 위한 공간이 있는 더 큰 집으로 이사하고 싶은 욕구가 있을 수 있다. 하지만 부부는 이제 새 집을 살 때 훨씬 더 큰 모기지 금리로 타격을 받게 됐다. 주택 업계 관계자들은 이를 ‘모기지 록인(Lock-in)’ 효과라고 설명한다. 즉 기존의 낮은 고정금리 모기지를 가진 주택 소유자들은 더 높은 지출을 피하기 위해 시장에 나서지 않는다.     리얼터닷컴은 주택 가격이 둔화할 가능성이 높고 잠재적으로 더 하락할 수 있다고 예측했고, 다른 부동산 중개 업체 레드핀은 내년 주택판매 중간값이 약 4% 하락하고 거래량이 2022년보다 16% 감소해 2011년 이후 최저 수준이 될 것이라고 전망했다.     레드핀은 최근 발표한 2023년 전망 보고서에서 “판매할 주택이 부족하지 않다면 가격이 더 내려갈 것”이라며 “다만 2023년 내내 신규 리스팅이 계속 감소해 총 재고가 역사적인 최저치에 근접하고 가격급락을 막을 것”이라고 예상했다.     가격이 낮아졌다고 해서 구매자들이 몰려들 정도로 가격이 하락하는 것은 아니다. 대부분의 경제학자들은 미국이 전면적인 경기 침체에 빠져 있는지에 대해 결정을 내리지 않았지만, 전국주택건설업협회는 주택 시장이 이미 침체에 빠져 있다고 규정했다.   협회 소속 로버트 디츠 수석경제학자는 “우리는 2021년 믿을 수 없을 정도로 뜨거운 주택 시장에서 2022년에는 정말 빠르게 냉각되고 있는 시장으로 전환했다”면서 “지난 7월 우리는 주택시장이 불경기에 있다고 선언했다”고 말했다.   좋은 소식은 특히 연준이 금리 인상 속도를 크게 완화한다면 2024년에는 상황이 호전될 수 있다는 것이다. 이번 2023년은 주택 공급에 있어 경제성이 가장 큰 요인이 될 것이지만 모기지 금리가 하락할 경우 낙관적 전망의 가능성이 있어 보인다. 모기지 비용이 더 낮아지면 거래가 늘어날 것이고 우려하던 가격급락은 피할 것으로 전망된다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 주택시장 인플레 고정금리 모기지 모기지 금리 주택 시장

2023-01-10

모기지 "9% 육박" vs "연말 5.4% 하락"

올 한해 부동산 시장은 격변하고 있다. 모기지 이자율이 급등하면서 팬데믹동안 고공행진 했던 주택 가격이 주춤하고 있으며 셀러와 바이어들은 급변하는 부동산 시장에서 눈치 게임이 한창이다. 그렇다면 내년 주택 시장은 어떻게 변화할까. 이 질문에 정확한 예측을 내놓기란 쉽지 않다. 특히 부동산 전문가들 사이에서 집값 전망이 엇갈리고 있는데 2008년과 같은 폭락 사태는 없을 것이란 관측과 경기 침체 진입시 최대 20%가 빠질 것이라는 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 부동산 전문가 및 경제 전문가들이 예측하는 내년 부동산 시장 전망을 알아봤다.   ▶모기지 금리     내년 모기지 금리 전망은 혼조세다. 리빙룸리얼티(Living Room Realty)는 "인플레이션으로 인해 모기지 이자율도 상승할 것"이라며 "전문가들 사이에선 내년 모기지 이자율이 9%에 이를 것으로 보고 있다"고 전했다. 그러나 모기지은행협회(MBA)는 모기지 금리가 내년말에는 5.4% 수준으로 떨어질 것으로 전망했다. 주택융자 업체 칼포인트의 박치훈 시니어 론오피서는 "업계에서는 내년 2분기까지 현 금리 수준을 유지하거나 소폭 상승에 그쳤다 하반기엔 하락할 것으로 보고 있다"고 전했다. 그리고 높은 모기지 이자율로 인해 팬데믹 동안 천정부지로 치솟았던 집값은 안정세를 찾을 것으로 보인다. 리빙룸리얼티는 "팬데믹 동안 구매 수요가 증가하면서 호가보다 25% 이상 비싸게 팔리던 기현상은 내년에는 사라질 것"이라며 "금리가 상승하면서 공급과 수요 모두 감소해 어느 한쪽이 열쇠를 쥐고 있는 것이 아닌 균형잡힌 시장으로 되돌아 오게 될 것으로 보인다"고 말했다.     ▶바이어 현황       이처럼 모기지 금리 및 주택 가격이 높은 상황에서 바이어들은 집 구매를 꺼려하고 있지만 지난 수 십년간 미국 부동산 역사가 말해주고 있듯 매년 30대 초반 신규 주택 구매자는 꾸준히 유입되고 있다. 그럼에도 불구하고 올 하반기부터 주택 구매자 수요는 감소하고 있는 추세. 부동산 전문가들은 "잠재 바이어들은 지금 집을 샀다가 앞으로 집값이 하락하지 않을까 하는 걱정에 선뜻 집 구매를 못하고 있다"며 "그러다보니 현재 잠재 바이어들은 집을 당장 구매하기 보다는 시장 상황을 관망하며 추이를 지켜보고 있는 것으로 보인다"고 설명했다.   그러나 이렇게 시장 상황을 지켜만 보고 있다해서 잠재 구매자들이 좋은 타이밍에 집을 구매할 수 있는 것은 아니다. 시간이 흘러도 집값이 하락하지 않을 경우, 집 구입이 필요한 이들이 동시에 시장에 진입하면 결국 재고는 그리 많지 않은 상황에서 집값 상승 및 입찰 전쟁과 맞닥뜨릴 수 있기 때문이다.     ▶집 사야 하나     일부 부동산 전문가들은 만약 빠른 시간 안에 주택 구매를 결정해야 한다면 지금 시장에선 바이어들이 조금 더 대담해져야 할 필요가 있다고 조언한다.   리빙룸리얼티 메리사 도먼 중개인은 "현 부동산 시장에서 바이어에게 유리한 부분은 셀러와 협상 여지가 많고 경쟁자가 적다는 것"이라며 "따라서 가까운 시일내 집을 구입할 것이라면 지금이 적기일 수 있다"고 말한다. 즉 현 부동산 시장의 장점인 재고가 충분해 원하는 집을 경쟁 없이 이전보다 싼 가격에 구입할 수 있다는 것이 잠재 바이어들에겐 가장 매력적인 요소라는 것.     또 집 판매가 활발하지 않은 요즘, 셀러들은 하루라도 더 빨리 집을 팔기 위해 협상 테이블에서 바이어에게 많은 양보를 하고 있어 바이어들에겐 이 역시도 유리한 조건. 도먼 중개인은 "내년 경기 침체와 함께 금리는 낮아질 것으로 보이므로 일단 경쟁이 없는 현 시장에서 집을 구입한 후 향후 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 이를 보완하는 것도 고려해볼 만하다"고 조언했다.     ▶집값     골드만삭스는 최근 몇 년간 상승했던 집값이 급락하기보다는 향후 1년간 상승률 정체가 올 것이라고 전망했다. 얀 하지우스 골드만삭스 수석 이코노미스트는 "2023년엔 집값 상승이 정체돼 상승률 0%대를 기록할 것"이라며 "집값 하락을 피할 순 없겠지만 전국 어느 지역이든 대폭락은 발생하지 않을 것"이라고 진단했다. 여전히 주택 수요는 많고 공급은 제한적이기 때문이다. 또 팬데믹 동안 주택 건설이 제한되면서 매물 부족 현상도 집값 하락에 제동을 걸고 있다는 분석이다. 이코노미스트들은 "과거에는 경기 침체와 부동산 시장 침체가 동반돼 수요가 늘면서 재고가 넘쳐났다"며 "그러나 현재는 노동 시장이 견고해 현금 확보를 위해 급하게 매물을 내놓는 셀러들이 없기 때문에 수요가 공급을 앞지를 가능성은 거의 없다"고 설명했다.   ▶내년 봄 전망     부동산 전문가들은 현 시장을 관망하던 바이어들이 빠르면 내년 1월부터 부동산 시장에 진입할 것으로 관측하고 있다. 그러면서 봄부터 주택 구매를 원하는 바이어들이 늘면서 초여름까지 꾸준히 수요가 증가할 것으로 내다보고 있다. 박치훈 시니어 론오피서는 "일부 지역에선 주택 가격이 정체되거나 떨어질 수 있지만 이런 변화는 올 하반기에 겪었던 침체와는 다른 양상을 보이면서 내년 하반기엔 부동산 시장이 다시 안정세를 되찾을 것으로 보인다"며 "내년 하반기 금리가 하락하면서 다시 부동산 시장이 균형을 되찾을 것으로 보인다"고 전망했다.  이주현 객원기자모기지 육박 모기지 금리 부동산 시장 부동산 전문가들

2022-11-09

모기지 7% 돌파... "재융자 끝낸 한인 대부분, 피해 적을 듯"

    연방준비제도의 가파른 기준금리 인상 여파로 주택담보대출(모기지) 평균 금리가 20여년 만에 7%를 넘어섰다. 이같은 고금리 기조가 워싱턴 지역 부동산 및 융자 시장에 미칠 영향을 전문가들에게 물었다.   그린웨이펀딩그룹 배준원 부사장은 “당분간은 무리해서 집을 살 사람은 많지 않을 것이고, 내년 상반기까지는 지금과 같은 소강상태가 이어질 것으로 본다"고 진단했다. 그러나 배 부사장은 "DMV지역은 연방정부가 있는 지역이고 소득수준이 높은데다, 팬데믹 기간에 워낙 낮은 이자율로 대부분의 사람들이 재융자 등의 형태로 대출부담을 줄여놨기 때문에 페이먼트 부담이 큰 사람은 많지 않을 것”이라고 풀이했다. 이미 수년간 지속된 저금리 시대에 재융자와 주택구입을 마친 한인들이 고금리의 영향으로 경제적으로 손해 볼 가능성은 적을 것이라는 뜻이다.     유 파이낸셜 그룹의 유병구 대표도 “코로나 기간에 집을 구매한 사람들은 모두 고정금리로 집을 샀다. 4~5%일 때 막차를 탄 사람들 중에 변동금리로 구매한 사람들이 있는데, 이 분들이 내년 상반기까지는 이자 부담이 있을 것”이라고 말했다. 특히 유 대표는 “개인적으로 모기지 금리가 8%까지는 갈 것이라고 본다"고 전망했다. "실질적으로 연준이 높은 물가수준을 조정할 수 있는 수단이 금리밖에 없고, 지금까지는 연준에서 원하는 수준으로 조정을 하지 못했다. 그래서 빅스텝까지는 아니어도 한번쯤 더 기준금리를 인상할 것이라고 보고, 이에 따라 모기지 금리도 더 상승할 여지가 있다”는 분석이다. 이런 가운데 블룸버그, 로이터통신에 따르면, 미국 모기지은행협회(MBA)가 집계한 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 금리는 지난주 한주 새 0.22%포인트 상승해 7.22%로 올라섰다. 이 같은 수치는 2001년 이후 가장 높은 수준이다. 블룸버그는 미국의 모기지 평균 금리가 7%를 넘어선 것은 20여년 만이라고 전했다.   연준이 인플레이션을 억제하기 위해 공격적으로 기준금리를 올리면서 주택담보대출 금리는 올해 초와 비교해 2배 이상 올랐다. 지난 3월부터 연준은 기준금리를 다섯차례 인상했고, 지난 1월에 3.22였던 모기지 금리가 7.22로 올라 결과적으로 4% 포인트가 인상됐고, 모기지 금리가 단기간에 이렇게 큰 폭으로 상승한 것은 역사상 처음이다. 1981년 3.59 % 포인트 상승한 기록이 이번에 깨진 것이다.   팬대믹 기간 모기지 금리가 낮았던 덕에 많은 이들이 주택구매에 나섰고, 이에 따라 셀러마켓을 형성하며 주택가격은 연일 상승했다. 전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 웹사이트 리얼터닷컴에 따르면, 모기지 금리가 4% 이하일 때 7만 1000달러의 중간소득을 가진 가구가 44만 8700달러짜리 주택을 20%의 다운페이먼트를 지불하고 구매할 수 있었다. 그러나 모기지 금리가 7%대가 되면서 같은 조건일 때 33만 9200달러짜리 주택만 구입 가능해진다고 분석했다.   이런 이유로 주택가격이 주춤하고 있다. 부동산 시장이 수년간 활황세인 버지니아 페어팩스 카운티에까지 영향이 미치는 실정이다. 스탠더드앤드푸어스가 발표하는 대표적인 주택가격지수 케이스-실러 지수에 의하면 8월 주택가격은 작년동기대비 13% 높았고, 이는 7월의 15.6% 에 비하면 2.6% 포인트 하락한 것으로, 1987년 지수를 처음 집계한 이후 최고의 등락폭이다.  김정원 기자 kimjungwon1114@gmail.com모기지 재융자 기준금리 인상 모기지 금리 모기지 평균

2022-10-27

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